STORIA: Uno sguardo allo scoppio della bolla immobiliare e all’impatto a lungo termine su Las Vegas

Una bolla immobiliare è quando i prezzi delle case aumentano rapidamente a causa della domanda e di un’offerta limitata o di un’offerta che non può tenere il passo con la domanda. Gli speculatori entrano nel mercato, facendo salire ulteriormente la domanda. Ad un certo punto, la domanda diminuisce o ristagna nello stesso momento in cui l’offerta aumenta. Questo si traduce in un brusco calo dei prezzi e la bolla scoppia.

La bolla immobiliare degli Stati Uniti, iniziata intorno al 2003, ha colpito oltre la metà degli stati americani. I prezzi delle case hanno raggiunto un picco all’inizio del 2006 (giugno 2006 per Las Vegas) e poi hanno iniziato a diminuire (il più grande calo dei prezzi riportato il 20 dicembre 2008), raggiungendo nuovi minimi nel 2012. La crisi del credito derivante dallo scoppio della bolla immobiliare è stata una delle cause principali della recessione 2007-2009 negli Stati Uniti

RELATO: I prezzi delle case, gli affitti continuano a salire in tutta la valle

Su 20 delle più grandi aree metropolitane degli Stati Uniti, 6 mercati hanno visto un apprezzamento molto piccolo (meno del 10%). Essi includono Dallas, Cleveland, Detroit, Denver e Charlotte.

I prezzi a Las Vegas (insieme a Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Phoenix e Washington D.C.) sono saliti dell’80%. Questo significa che le case che una volta si vendevano per 150.000 dollari a Las Vegas hanno cominciato a vendersi per 270.000 dollari.

L’acquisto di nuove case ha raggiunto un picco nel 2005 a 38.500 unità ed è sceso tra il 2006 e il 2011 ad un tasso medio annuo del 14%.

Il boom immobiliare è stato ottimo per Las Vegas per un bel po’. Ha significato più posti di lavoro nell’edilizia (c’è stata una costruzione quasi ininterrotta per circa 5 anni) e altri lavori legati alla compravendita di case. Le persone stavano anche facendo soldi vendendo le loro case per un enorme profitto. Queste persone poi si giravano e compravano un’altra casa. A volte due o tre. La gente era in grado di entrare nelle case e comprarle senza soldi in anticipo (i prestatori di mutui erano estremamente generosi in quel momento a causa delle basse morosità precedenti nel mercato).

Altre persone hanno costruito le loro case da sogno perché pensavano che i prezzi avrebbero continuato a salire ed era un buon investimento per il futuro. Gli abitanti di Las Vegas hanno anche preso in prestito pesantemente le loro case per altri lussi perché pensavano che il valore delle loro case avrebbe continuato a salire. Ma, la bolla è scoppiata e improvvisamente queste persone dovevano molto di più sulle case che avevano comprato o costruito rispetto al loro valore.

Le vendite hanno cominciato a cadere quando i prezzi sono diventati troppo alti per la maggior parte dei potenziali/non-investitori e Las Vegas è diventata un membro della “zona morta”. È stato allora che i mercati, un tempo frenetici, si sono calmati in modo inquietante. E le persone che sono entrate più velocemente nel mercato sono state anche quelle che ne sono uscite più velocemente, cioè soprattutto gli investitori.

La quantità di debito ipotecario residenziale è raddoppiata negli Stati Uniti tra gli anni 2000 e 2008.

Las Vegas è stata una delle più colpite perché ha avuto i maggiori guadagni. Quando la bolla è scoppiata e il paese è entrato in recessione, le persone sono state costrette a rinunciare alle loro case. I prezzi delle case a Las Vegas sono crollati del 60%, quasi il doppio del tasso nazionale.

Un fattore che contribuì fu che molte persone avevano contratto prestiti irragionevoli, pensando di poter vendere le nuove case con un profitto. La gente o rimase bloccata con un mutuo folle che non poteva effettivamente permettersi o fu costretta a rinunciare alle proprie case. Alcune persone hanno venduto allo scoperto le loro case, ma molti se ne sono semplicemente andati. Era così grave in Nevada, che siamo diventati il n. 1 per il maggior numero di pignoramenti e siamo rimasti in cima a quella lista per anni. Una persona su quattro ha perso le case che aveva acquistato quando il prezzo era alto.

Le aree più colpite comprendono i quartieri a ovest e nord-ovest. Non era raro guidare attraverso quei quartieri e vedere cartelli in vendita e in affitto su ogni altra casa (o così sembrava).

Molti affittuari sono stati danneggiati durante questo periodo perché le persone che hanno comprato case e poi le hanno affittate spesso non hanno detto agli affittuari che erano in pericolo di perdere le loro case. I proprietari smettevano di pagare il mutuo ma continuavano a prendere i soldi dagli affittuari. Alla fine la banca decideva di pignorare e gli affittuari tornavano a casa e trovavano avvisi di pignoramento che dicevano loro di andarsene anche se avevano pagato l’affitto e avevano contratti di locazione.

Le case a Las Vegas hanno toccato il loro minimo nell’autunno del 2011. Il prezzo medio era di 115.700 dollari.

Nel 2015, Las Vegas era ancora all’ultimo posto in un rapporto sulla salute del mercato immobiliare. A quel tempo, le persone il cui debito ipotecario superava il valore della loro casa era del 39%. Las Vegas aveva anche la seconda più lunga quantità di tempo prima che il mutuo del proprietario di casa medio fosse pagato (24 anni). Il Nevada aveva ancora il quarto più alto tasso di pignoramento nella nazione durante la prima metà del 2015.

Nel 2016, un proprietario di casa su quattro a Las Vegas doveva più del valore della sua casa. A quel tempo, questo era il 3° tasso più alto della nazione (dietro Cleveland e Akron, Ohio). I prezzi si stanno ovviamente riprendendo, ma sono ancora al di sotto del massimo storico.

L’house flipping è attualmente in aumento, anche qui a Las Vegas. L’house flipping è attualmente ad un massimo di 11 anni. Una nuova ricerca mostra che i flipper hanno contribuito al crollo immobiliare più di quanto si credesse inizialmente. Il tasso di flip ha raggiunto quasi il 19 per cento a Las Vegas (e in alcune parti della Florida) a metà degli anni 2000. Molti credono che i flipper stiano contribuendo ancora una volta all’aumento dei costi delle case in Nevada.

Le vendite di case sono aumentate ad un tasso medio annuo del 12% dal 2008 al 2013.

Il mercato immobiliare a Las Vegas sta ancora una volta guadagnando velocità. I prezzi stanno aumentando ad uno dei tassi più veloci della nazione. I prezzi delle case sono saliti in ogni codice postale della valle l’anno scorso (2017). I più grandi salti di prezzo sono stati visti per le case più vecchie in posizioni centrali. Le case nuove nei quartieri più ricchi hanno registrato i prezzi complessivi più alti. I prezzi sono sostenuti dal miglioramento del mercato del lavoro (il Nevada ha anche avuto uno dei più alti tassi di disoccupazione della nazione durante la recessione e per un lungo periodo dopo) e la popolazione in crescita.

Prezzo di vendita dell’anno primario, media
2013 $214.120
2014 $237.430
2015 $255.105
2016 $267.647
2017 $297.290

Il prezzo mediano per una casa nel 2017 è stato di $226.000, in aumento del 13,1% rispetto al 2016. A guidare il gruppo per il salto percentuale è stato il codice postale 89030 (intorno a Carey Avenue e Las Vegas Boulevard North). I prezzi sono saliti del 31,2 per cento in quel codice postale.

Il più alto prezzo mediano di vendita (per il terzo anno consecutivo) nel 2017 è stato nel codice postale 89138 (intorno ad Alta e Desert Foothills drives a Summerlin). Il prezzo mediano per una casa lì è stato di 385.000 dollari.

I migliori CAP della valle di Las Vegas per crescita dei prezzi e prezzo mediano di vendita

Crescita dal 2016

– 89030: 31.2 per cento

– 89101: 30,4 per cento

– 89104: 26,5 per cento

Prezzi nel 2017

– 89138: $385.000

– 89135: $378.999

– 89052: $352.000

Fonte: SalesTraq

Nonostante la crescita, i prezzi non sono ancora al livello del 2005.

A marzo 2018, il prezzo mediano per una casa monofamiliare esistente nel Nevada meridionale era di 280.000 dollari, in crescita dell’1,8% da gennaio e del 15,7% da marzo. I prezzi stanno attualmente salendo più velocemente del normale, che è quello che è successo durante la precedente bolla immobiliare. Secondo CoreLogic, le case sono attualmente sopravvalutate a Las Vegas. Ciò significa che i prezzi delle case sono almeno il 10 per cento più alti del livello sostenibile a lungo termine.

“I prezzi delle case sono cresciuti vivacemente nel primo trimestre del 2018”, dice Frank Nothaft, capo economista di CoreLogic, in un comunicato. “La domanda elevata e l’offerta limitata hanno spinto i prezzi delle case al di sopra di dove erano all’inizio del 2006. La nuova costruzione è ancora in ritardo rispetto ai livelli storicamente normali, mantenendo la pressione al rialzo sui prezzi.”

Secondo i dati di CoreLogic Market Condition Indicators (MCI), un’analisi dei valori delle abitazioni nelle 100 più grandi aree metropolitane del paese basata sullo stock di abitazioni, il 37% delle aree metropolitane aveva un mercato immobiliare sopravvalutato a marzo.

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