HISTÓRIA: Um olhar sobre a explosão da bolha imobiliária e o impacto a longo prazo em Las Vegas

Uma bolha imobiliária é quando os preços das casas sobem rapidamente devido à procura e a uma oferta limitada ou oferta que não consegue acompanhar a procura. Os especuladores entram no mercado, impulsionando ainda mais a procura. A certa altura, a procura diminui ou estagna ao mesmo tempo que a oferta aumenta. Isso resulta em uma queda acentuada nos preços e na explosão da bolha.

A bolha imobiliária dos Estados Unidos, que começou por volta de 2003, afetou mais da metade dos estados americanos. Os preços da habitação atingiram um pico no início de 2006 (junho de 2006 para Las Vegas) e depois começaram a cair (a maior queda de preços reportada em 20 de dezembro de 2008), atingindo novos mínimos em 2012. A crise de crédito resultante do estouro da bolha imobiliária foi uma das principais causas da recessão 2007-2009 nos EUA

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Das 20 maiores áreas metropolitanas dos EUA, 6 mercados viram muito pouca valorização (menos de 10 por cento). Eles incluíram Dallas, Cleveland, Detroit, Denver e Charlotte.

Os preços em Las Vegas (junto com Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Phoenix e Washington D.C.) subiram 80%. Isso significa que as casas que uma vez foram vendidas por $150.000 em Las Vegas começaram a ser vendidas por $270.000.

Aquisições de casas novas atingiram um pico em 2005, 38.500 unidades e caíram entre 2006 e 2011 a uma taxa média anual de 14%.

O boom habitacional foi ótimo para Las Vegas por um bom tempo. Significou mais empregos na construção civil (houve quase 5 anos de construção contínua) e outros empregos relacionados com a compra e venda de casas. As pessoas também estavam ganhando dinheiro vendendo suas casas com um lucro enorme. Essas pessoas então deram meia-volta e compraram outra casa. Às vezes duas ou três. As pessoas eram capazes de entrar em casas e comprá-las sem dinheiro (os credores eram extremamente generosos na época, por causa das anteriores baixas delinqüências no mercado).

Outras pessoas construíram as suas casas de sonho porque pensavam que os preços iriam continuar a subir e era um bom investimento para o futuro. Las Vegans também pediram emprestado contra suas casas para outros luxos porque pensavam que o valor de suas casas continuaria subindo. Mas, a bolha rebentou e de repente essas pessoas deviam muito mais sobre as casas que compraram ou construíram do que aquilo que valiam.

As vendas começaram a cair quando os preços ficaram demasiado altos para a maioria dos compradores potenciais/não-investidores e Las Vegas tornou-se um membro da “zona morta”. Foi quando os mercados anteriormente frenéticos se acalmaram de forma estranha. E as pessoas que se tornaram mais rápidas no mercado também foram as que saíram mais rapidamente, que eram na sua maioria investidores.

O montante da dívida hipotecária residencial duplicou nos EUA entre os anos de 2000 e 2008.

Las Vegas foi um dos mais atingidos, porque teve os maiores ganhos. Quando a bolha rebentou e o país entrou em recessão, as pessoas foram forçadas a desistir das suas casas. Os preços das casas em Las Vegas caíram 60%, o que foi quase o dobro da taxa nacional.

Um fator que contribuiu foi que muitas pessoas tinham feito empréstimos pouco razoáveis, pensando que poderiam vender as casas novas com lucro. As pessoas ou ficaram presas a uma hipoteca maluca que não podiam pagar ou foram forçadas a desistir das suas casas. Algumas pessoas venderam as suas casas por pouco tempo, mas muitas simplesmente foram embora. Foi tão ruim no Nevada, que nos tornamos o número 1 para o maior número de execuções e ficamos no topo dessa lista por anos. Uma em cada quatro pessoas perdeu as casas que tinham comprado quando o preço era alto.

As áreas mais duramente atingidas, incluindo os bairros do oeste e noroeste. Não era incomum dirigir por esses bairros e ver para venda e para aluguel sinais em todas as outras casas (ou assim parecia).

Muitos inquilinos foram feridos durante este período porque as pessoas que compraram casas e depois as alugaram muitas vezes não diziam aos inquilinos que corriam o risco de perder as suas casas. Os proprietários deixavam de pagar a hipoteca mas continuavam a tirar o dinheiro aos inquilinos. Eventualmente, o banco decidia executar a hipoteca e os inquilinos voltavam para casa para encontrar avisos de execução, dizendo-lhes para saírem mesmo que tivessem pago o aluguel e tivessem arrendamentos.

As casas em Las Vegas atingiram o seu ponto mais baixo no Outono de 2011. O preço médio foi de $115.700,

Em 2015, Las Vegas ainda estava classificada em último lugar num relatório sobre a saúde do mercado imobiliário. Naquela época, as pessoas cuja dívida hipotecária era superior ao valor da sua casa era de 39 por cento. Las Vegas também teve o segundo maior período de tempo até que a hipoteca do proprietário médio da casa fosse paga (24 anos). Nevada ainda tinha a quarta maior taxa de execução de hipoteca do país durante o primeiro semestre de 2015.

Até 2016, um em cada quatro proprietários de casas em Las Vegas devia mais do que o valor das suas casas. Naquela época, essa era a terceira maior taxa do país (atrás de Cleveland e Akron, Ohio). Os preços estão obviamente a recuperar, mas ainda estão abaixo do nível mais alto de sempre.

A mudança de casa está actualmente em alta e isso inclui aqui em Las Vegas. O House flipping está actualmente a 11 anos de altura. Novas pesquisas mostram que os flippers contribuíram para o crash da casa mais do que se acreditava originalmente. A taxa de inversões atingiu quase 19 por cento em Las Vegas (e em algumas partes da Flórida) em meados dos anos 2000. Muitas pessoas acreditam que os flippers estão contribuindo mais uma vez para o aumento dos custos das casas em Nevada.

As vendas de casas aumentaram a uma taxa média anual de 12% de 2008 a 2013.

O mercado imobiliário em Las Vegas está mais uma vez a ganhar velocidade. Os preços estão a subir a uma das taxas mais rápidas do país. Os preços das casas subiram em todos os códigos postais do vale no ano passado (2017). Os maiores saltos de preços foram vistos para casas mais velhas em locais centrais. As casas novas nos bairros mais afluentes apresentaram os preços mais altos em geral. Os preços estão sendo impulsionados pela melhoria do mercado de trabalho (Nevada também teve uma das maiores taxas de desemprego do país durante a recessão e por um longo tempo depois) e pelo crescimento da população.

Preço de venda do ano primário, Média
2013 $214,120
2014 $237,430
2015 $255,105
2016 $267,647
2017 $297,290

O preço médio de uma casa em 2017 foi de $226,000, o que representa um aumento de 13,1% em relação a 2016. Liderando o pacote de salto percentual foi o código postal 89030 (ao redor da Carey Avenue e Las Vegas Boulevard North). Os preços saltaram 31,2 por cento nesse código postal.

O preço médio de venda mais alto (pelo terceiro ano consecutivo) em 2017 foi no código postal 89138 (ao redor de Alta e Desert Foothills em Summerlin). O preço mediano de uma casa lá era $385.000,

Códigos ZIP superiores do vale de Las Vegas para o crescimento do preço e preço mediano de venda

Crescimento de 2016

– 89030: 31.2%

– 89101: 30,4%

– 89104: 26,5%

Preços em 2017

– 89138: $385,000

– 89135: $378,999

– 89052: $352,000

Source: SalesTraq

Apesar do crescimento, os preços ainda não estão à altura do que eram em 2005.

Em março de 2018, o preço mediano de uma casa unifamiliar existente no sul do Nevada era de 280.000 dólares, o que aumentou 1,8% a partir de janeiro e 15,7% a partir de março. Os preços estão actualmente a subir mais rapidamente do que o normal, que foi o que aconteceu durante a bolha imobiliária anterior. De acordo com o CoreLogic, as casas estão atualmente supervalorizadas em Las Vegas. Isso significa que os preços das casas são pelo menos 10% mais altos do que o nível sustentável a longo prazo.

“Os preços das casas cresceram rapidamente no primeiro trimestre de 2018”, diz Frank Nothaft, economista chefe do CoreLogic, em um lançamento. “A alta demanda e a oferta limitada empurraram os preços das casas acima de onde estavam no início de 2006”. De acordo com os dados do CoreLogic Market Condition Indicators (MCI), uma análise dos valores da habitação nas 100 maiores áreas metropolitanas do país com base no estoque de habitação, 37% das áreas metropolitanas tinham um mercado imobiliário sobrevalorizado em março.

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