Tax ramifications of owning an investment property

Witthaya Prasongsin/Getty Images

Hoewel het bezitten van huurwoningen u misschien niet helpt om echt passief inkomen te verdienen, kan het worden van een verhuurder nog steeds welvaart op lange termijn opbouwen. Immers, het bezitten van huurwoningen betekent dat uw huurders de hypotheek afbetalen op een woning die u bezit.

Afhankelijk van hoeveel u voor de huur kunt vragen, kunt u zelfs een maandelijkse inkomstenstroom veiligstellen nadat u rekening hebt gehouden met leegstand, reparaties, kosten voor vastgoedbeheer en andere uitgaven.

Zie meer

Maar, u moet aan meer denken dan alleen cashflow wanneer u een woning koopt om te verhuren. Net als het kopen van een woning om in te wonen, heeft het kopen van woningen of commerciële huurwoningen zijn eigen fiscale gevolgen – zowel goede als slechte.

Voordat u uw eerste huurwoning koopt, zijn hier de belangrijkste fiscale gevolgen om te weten.

U kunt bepaalde kosten aftrekken op uw persoonlijke belastingaangifte

Laten we eerst eens wat goed nieuws doornemen. Volgens Paul T. Joseph, advocaat, CPA en oprichter van Joseph & Joseph Tax & Payroll in Williamston, Michigan, is een van de belangrijkste aspecten van het bezitten van huurvastgoed het feit dat u bepaalde uitgaven kunt aftrekken op uw persoonlijke belastingaangifte.

“Alle uitgaven die rechtstreeks verband houden met de zorg, het onderhoud, het onderhoud, de vervanging van persoonlijke bezittingen en reparaties aan het onroerend goed kunnen worden afgetrokken,” zegt hij.

Naast lopende uitgaven zoals huiseigenarenverzekering en onroerendgoedbelasting, kan dit reparatie van de oven omvatten, een nieuwe verfbeurt in het interieur van het huis, grasmaaidiensten en meer.

Verward onderhoud en onderhoud echter niet met verbeteringen aan het onroerend goed, die op een andere manier worden behandeld. Zoals de IRS opmerkt, kunt u de kosten van verbeteringen niet aftrekken. In plaats daarvan kunt u “sommige of al uw verbeteringen terugwinnen” door formulier 4562 te gebruiken om afschrijvingen te melden die beginnen in het eerste jaar dat uw eigendom wordt verhuurd en die beginnen in elk jaar dat u volgende verbeteringen aanbrengt. Echter, “slechts een percentage van deze kosten is aftrekbaar in het jaar waarin ze worden gemaakt,” merken ze op.

Zie meer

U kunt de afschrijving van uw onroerend goed aftrekken

Over afschrijving gesproken, Riley Adams, CPA, die een senior financieel analist bij Google is en de eigenaar van de financiële onafhankelijkheid en ondernemerschap site Young and the Invested, zegt dat u ook kunt profiteren van het aftrekken van de afschrijving van uw onroerend goed op uw belastingen. Afschrijving, zoals het wordt genoemd, stelt verhuurders in staat om een deel van het verlies in waarde van de structuren van het onroerend goed als gevolg van leeftijd, slijtage en elementaire verslechtering af te schrijven. Voor woningen wordt de afschrijving gewoonlijk afgetrokken over 27,5 jaar.

Adams merkt ook op dat een krachtig schild tegen belasting voor huurwoningen komt in de vorm van MACRS afschrijving, of Modified Accelerated Cost Recovery System. Deze belastingpost maakt het mogelijk de afschrijvingskosten te versnellen, waardoor het belastbaar inkomen in het heden daalt terwijl het in de toekomst toeneemt, zegt hij.

Met MACRS-afschrijving kan de eigenaar van huurwoningen een lagere netto contante waarde in termen van belastingdruk realiseren, omdat een dollar vandaag meer waard is dan een dollar morgen.

U kunt inkomstenverliezen uit huurwoningen tot bepaalde limieten aftrekken

Veel would-be verhuurders denken dat ze verliezen uit deze activiteit zouden moeten kunnen aftrekken, maar dat is slechts tot op zekere hoogte waar. Wat de aftrek betreft, mag u de kosten van herstellingen, onderhoud, belastingen, verzekering, afschrijving en alle andere uitgaven die met het onroerend goed verband houden, aftrekken. Onder de huidige wet bent u echter beperkt tot het aftrekken van verliezen die het inkomen met $ 25.000 overschrijden, zegt Joseph.

“Dus, in feite, als je een inkomen van $ 20.000 en uitgaven van $ 50.000 had, zou je slechts in staat zijn om $ 25.000 af te trekken,” zegt hij. Vanaf dat punt kunt u gedwongen zijn om de extra $ 5.000 aan uitgaven naar toekomstige jaren over te dragen of wanneer het onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht.

Het vermogen om verliezen zelfs dan af te trekken, is echter beperkt als uw inkomen te hoog is. Volgens de IRS wordt uw vermogen om $ 25.000 aan verliezen af te schrijven met 50 procent verminderd als uw aangepaste bruto inkomen (MAGI) hoger is dan $ 100.000. Zodra uw MAGI meer dan $ 150.000 bedraagt, verliest u de mogelijkheid om huurverliezen helemaal af te trekken.

Als u verkoopt, betaalt u vermogenswinstbelasting

Finitief, vergeet niet de belastinggevolgen waarmee u te maken krijgt wanneer u uiteindelijk uw huurwoning gaat verkopen. Volgens Adams is dit waar sommige verhuurders een grote klap krijgen.

Omdat huurwoningen niet in aanmerking komen voor de winst op verkoopuitsluiting, telt elke gewaardeerde waarde boven de belastbare basis – of het bedrag dat u hebt uitgegeven om het pand te kopen en het in verhuurbare staat te brengen – als een kortetermijn- of langetermijnmeerwaarde, afhankelijk van of het pand minder dan een jaar of langer is gehouden, zegt hij.

Dit betekent dat u vermogenswinstbelasting betaalt tegen uw reguliere inkomstenbelastingtarief voor onroerend goed dat u minder dan een jaar in bezit hebt gehad. Aan de andere kant moeten eigendommen die u verkoopt en die u langer dan een jaar in bezit hebt gehad, worden belast als vermogenswinsten op lange termijn, die momenteel zijn vastgesteld op 0, 15 of 20 procent, afhankelijk van uw inkomen.

Houd in gedachten hoe anders deze belastingsituatie is in vergelijking met uw eigen woning. Zoals de IRS opmerkt, kunt u het huis verkopen waarin u woont en belasting vermijden over maximaal $ 250.000 aan winst voor alleenstaande aanvragers of $ 500.000 aan winst voor gehuwde paren die gezamenlijk indienen. De belangrijkste voorwaarde om in aanmerking te komen voor deze uitsluiting is het bezitten van uw huis en het leven in het als uw primaire verblijfplaats voor ten minste twee van de laatste vijf jaar.

Lees meer:

  • 5 tips voor de financiering van een beleggingspand
  • 10 tips voor het kopen van huurwoningen
  • Hoe een huurpand te verwerven en te vestigen

Zie meer

Plaats een reactie