Homelessness + self storage: Hoe medelevend te zijn en tegelijkertijd inwonende huurders te voorkomen

Er is niets zo ontnuchterend als de aanblik van een persoon die zonder onderdak in de kou leeft. Als voorbijganger wil je waarschijnlijk op de een of andere manier helpen – misschien door een warme maaltijd te kopen of een veilige plek om te overnachten. Het is triest om mensen in ongelukkige omstandigheden te zien leven, vooral nu de feestdagen naderen, en voor eigenaren en beheerders van self storage vormen de stijgende huisvestingskosten en dakloosheid een ander probleem: inwonende huurders.

Een van onze populairste blogberichten ooit richt zich op hoe (en waarom) inwonende huurders in uw opslagfaciliteit te voorkomen. Hoewel dit artikel in 2013 werd geschreven, gaat het probleem niet weg. Faciliteiten in Pennsylvania, Kansas, Colorado, Florida en Nebraska kwamen onlangs allemaal in het nieuws met een aantal gevaarlijke en ontmoedigende verhalen van huurders die in hun gehuurde opslagunits woonden.

Als je een veteraan bent in de self storage-industrie, ben je deze situatie waarschijnlijk al eens tegengekomen in je eigen opslagruimte. Elke situatie is anders, en soms is het moeilijk om te weten wat te doen. Misschien vermoedt u dat een huurder dakloos is, maar weet u het niet zeker, of heeft u een toenemend aantal mensen moeten afwijzen die wanhopig op zoek zijn naar onderdak en een opslagruimte willen huren. Het probleem van inwonende huurders is hartverscheurend, en het kan ook heel gevaarlijk zijn. Als opslag eigenaar of manager, zijn er stappen die u kunt nemen om live-in huurders te voorkomen, terwijl nog steeds medelevend en vriendelijk voor degenen die minder fortuinlijk in uw gemeenschap.

Het probleem:

Afhankelijk van waar je woont, dakloosheid kan een bijna onzichtbaar probleem, maar niet voor de bewoners van Los Angeles, Honolulu, of Washington, D.Hawaii heeft het grootste aantal daklozen in de staat, met veel daklozen kampementen verspreid over mijlen, een groot aantal gezinnen wonen (en zelfs baby’s worden geboren) op straat. Los Angeles en New York City hebben de grootste daklozenpopulaties van Amerika, met meer dan 58.000 daklozen in LA en meer dan 62.000 daklozen in NYC. Bijna 10% van de daklozen zijn veteranen, en Washington, D.C. heeft het hoogste aantal dakloze veteranen van het land. Meer dan 40% van de dakloze jongeren identificeert zich als LGBTQ, en 1 op de 45 kinderen krijgt elk jaar te maken met dakloosheid.

Hoe komt dit dan? Hogere kosten voor levensonderhoud zijn een factor die hieraan bijdraagt. Veel verarmde mensen lopen het risico dakloos te worden omdat ze zich moeilijk een woning kunnen veroorloven. Meer dan 7 miljoen Amerikaanse gezinnen betalen meer dan 50% van hun inkomen aan huisvesting, een probleem dat vooral voorkomt in steden met ongewoon hoge woonkosten zoals San Francisco, Denver, New York en Washington, D.C.

De opioïde-epidemie is ook een bijdragende factor. In oktober 2017 werd Amerika’s opioïdecrisis uitgeroepen tot een noodsituatie voor de volksgezondheid. Mensen die dakloosheid ervaren, zijn vaak verstrikt in het midden van de epidemie – wijdverspreide verslavingscijfers dragen bij aan een verslechtering van het dakloosheidscijfer in veel gemeenschappen. Met overheersend drugsgebruik en weinig middelen, kunnen dakloze en verarmde bevolkingsgroepen het moeilijk vinden om veilige huisvesting te vinden, wat leidt tot chronische dakloosheid.

De situatie:

Al deze mensen hebben een plek nodig om vannacht te slapen. Ze kunnen in hun auto slapen, een vriend bellen en vragen of hij op diens bank mag slapen, of aan de kant van de straat kamperen. Vergeleken met slapen op de stoep, begint een verblijf in een opslagruimte steeds aantrekkelijker te klinken – vooral als de ruimte geklimatiseerd is en het buiten vriest.

Wat de situatie ook is, het is illegaal om een opslagruimte te bewonen – de wet verbiedt zowel dieren als mensen om in opslagruimtes te wonen. U zou uw huurders niet hoeven uit te leggen waarom het een slecht idee is om in een opslagruimte te wonen, maar als u dat toch moet doen, volgt hier een kort overzicht van waarom het illegaal is:

  • De huurder zou kunnen sterven. Het is onveilig voor zowel de andere huurders als de inwonende huurder. Er zijn geen rookmelders, de deuren van de opslagruimten zijn niet ontworpen om van binnenuit te worden geopend en het gebouw is niet bestemd voor bewoning. Huurders die roken of voedsel proberen te koken in hun woning kunnen brand stichten en ingesloten raken. Inwonende huurders kunnen ook gevaarlijke situaties veroorzaken voor andere huurders van de faciliteit, waardoor de veiligheid van uw faciliteit in gevaar komt.

  • De huurder kan naar de gevangenis gaan. Vroeg of laat (waarschijnlijk eerder) zal de huurder worden betrapt en zal de situatie waarschijnlijk door de politie worden afgehandeld. Als er kinderen bij betrokken zijn, kan de kinderbescherming proberen de kinderen voorgoed aan de voogdij van de huurder te onttrekken. Dit wordt al snel een ernstige juridische situatie voor de huurder.

  • Het is in strijd met de huurovereenkomst van de huurder. In de huurovereenkomst van de huurder staat dat hij niet in de woning mag wonen. (Of zoals ik het zou zeggen, het klassieke “omdat ik het zeg!” antwoord.) Volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst is een huurder die de huurovereenkomst schendt, schuldig aan een civielrechtelijke overtreding. Als eigenaar bent u aansprakelijk voor schade als u bewust toestaat dat een huurder in zijn opslagruimte woont en een oogje dichtknijpt.

Hoe slecht de woonsituatie ook is of hoe aardig de huurder ook is, als beheerder kunt u niet toestaan dat huurders in hun opslagruimte wonen of overnachten. Het is illegaal, gevaarlijk, en kan leiden tot levensbedreigende situaties voor andere huurders. Dus wat moet u doen? U hebt een aantal opties.

Wat te doen:

Voor een eigenaar van een opslagruimte is elke situatie anders. Soms is het moeilijk om te weten wat u moet doen – u hebt misschien geen solide bewijs dat een huurder in zijn of haar unit woont. Misschien vermoedt u gewoon dat er iets duisters aan de hand is of dat uw huurder het moeilijk heeft om rond te komen. Luister altijd naar uw gevoel en roep bij twijfel de hulp van anderen in, of dat nu betekent dat u contact opneemt met uw partners in het management of dat u de plaatselijke politie inschakelt. Als u te maken krijgt met een van de drie onderstaande situaties, volg dan deze nuttige stappen om zowel veilig te blijven als medelevend te zijn.

Wat te doen als u een huurder aantreft die in zijn of haar opslagruimte woont:

Als u een huurder aantreft die in zijn of haar opslagruimte woont, moet u de huurder (en zijn of haar spullen) onmiddellijk uit de ruimte zetten, anders kan de huurder (en u!) strafrechtelijk worden vervolgd – vooral als er kinderen bij betrokken zijn. Er zijn stappen om dit veilig te doen:

  1. Nader nooit zelf iemand die in een opslagruimte woont. U dient altijd de politie in te schakelen (of op zijn minst versterking te krijgen van andere managers) om u te helpen bij het uitzetten van een huurder die in zijn woning verblijft. Hoewel het niet universeel is, doen mensen die in een opslagruimte wonen dit vaak om de politie te ontwijken. Ze kunnen onder invloed van drugs of alcohol zijn of illegale activiteiten verbergen, en ze kunnen agressief of gewelddadig worden wanneer hen wordt gevraagd het pand te verlaten of te ontruimen. Door een goede relatie met de plaatselijke politie op te bouwen, kunt u uw veiligheid waarborgen door een politieagent aanwezig te laten zijn wanneer u de huurder vraagt het pand te verlaten.

  2. Houd gedetailleerde dossiers bij. Als de politie verder betrokken raakt dan alleen het helpen verwijderen van de huurder, zult u gedetailleerde gegevens moeten verstrekken, zoals beveiligingsopnames, logboekgegevens van de poort, keypadactiviteit, gegevens van de dienstdoende manager, alle betalingsgeschiedenis en meer. Hoe gedetailleerder de gegevens van de huurder, hoe veiliger uw bedrijf zal zijn in het geval dat de huurder juridische stappen onderneemt tegen uw bedrijf.

  3. Verhoog de beveiliging. Als de huurder een huurachterstand heeft en wordt gevraagd het pand te verlaten, bereidt u zich dan voor op tegenreacties. Hij kan proberen toegang tot zijn woning te krijgen door voor de deur te kamperen, in te breken of erger. Bescherm uw eigendom en uw betalende huurders door de beveiliging te verhogen – vraag een politieagent om de komende nachten door het gebouw te rijden en de camera’s in de gaten te houden. Loop vaker en met onregelmatige tussenpozen ’s ochtends vroeg en ’s avonds laat langs.

Hoe helpt u huurders van wie u vermoedt dat ze dakloos zijn:

Het spreekt voor zich dat u dakloze huurders niet kunt toestaan in hun opslagruimte te slapen. Maar het kan moeilijk zijn om ze gewoon naar de stoeprand te schoppen – als een liefdadig, gevend persoon, wilt u helpen omdat het het juiste is om te doen. U kunt het zich waarschijnlijk niet veroorloven om 100 dollar uit te geven voor een hotelkamer elke keer dat een minder fortuinlijk persoon bij u op kantoor komt, dus wat moet u doen? Volg deze stappen om huurders te helpen van wie u vermoedt dat ze dakloos zijn.

  1. Wees streng, maar vriendelijk. Uw houding is eenvoudig: niet rondhangen en niet in uw woning slapen, zonder mitsen, maren of mitsen. Breng ze niet in verlegenheid in het bijzijn van anderen, maar wees wel streng in je beleid. Bied een luisterend oor en leef mee met de problemen van uw huurder. Het is niet omdat u niet toestaat dat de huurder in zijn opslagruimte woont, dat u hun vijand bent.

  2. Bied informatie aan over plaatselijke opvangcentra en hulpbronnen. Als u pamfletten over plaatselijke opvangcentra, diensten voor hulp bij overgang, voedselbanken, gaarkeukens, kerken met open deuren en betaalbare huisvestingsmogelijkheden achter de toonbank hebt liggen, kunt u meer doen dan alleen mensen die het moeilijk hebben de deur wijzen. Als je geen pamfletten beschikbaar hebt, print dan gewoon iets uit voor de huurder met informatie over waar het dichtstbijzijnde opvangcentrum is, hoe je er komt, welke dagen ze open zijn, en hoe laat ze sluiten. Neem contact op met nabijgelegen opvangcentra en ministeries – zij kunnen u waarschijnlijk helpen met deze moeilijke gesprekken en advies geven.

  3. Bied geen geld of persoonlijke informatie aan. Hoewel u wilt helpen en sympathiek wilt zijn, mag u huurders van wie u vermoedt dat ze dakloos zijn geen geld aanbieden op uw kantoor of toegang geven tot uw persoonlijke gegevens. Dit schept een gevaarlijk precedent voor bedelen en huurders die de grens overschrijden op een manier die uw persoonlijke veiligheid in gevaar brengt.

  4. Vrijwillig uw tijd in een plaatselijke gaarkeuken. Als u zich schuldig blijft voelen omdat u mensen die dakloos zijn uit uw bedrijf weert, ga dan als vrijwilliger aan de slag in een plaatselijke gaarkeuken of voedselopslagplaats. Raak betrokken bij het actieplan van de gemeenschap om mensen te helpen die moeite hebben betaalbare huisvesting te vinden of die dakloos zijn. Als eigenaar of manager van een self storage beschikt u over meer kennis uit de eerste hand dan de meeste anderen, en uw persoonlijke ervaringen kunnen een positief verschil maken in uw gemeenschap.

  5. Sticht een voedselinzamelingsactie in uw vestiging. Dit is een andere geweldige manier om direct betrokken te raken bij het teruggeven aan de minderbedeelden in uw gemeenschap. Houd een inzamelingsactie door een hoek van uw kantoor of een lege opslagruimte te reserveren voor niet-bederfelijke voedseldonaties, toiletartikelen, geschenktasjes (met essentiële artikelen zoals tandpasta, deodorant, busabonnementen en meer) of speelgoed voor kinderen. Maak afspraken om de spullen te doneren aan een lokale liefdadigheidsinstelling die ze naar de mensen kan brengen die het moeilijk hebben, geef vervolgens bekendheid aan je liefdadigheidsevenement en begin met het inzamelen van donaties!

Ten slotte weet je dat je geen slecht mens bent als je ervoor kiest niet te verhuren aan iemand van wie je vermoedt dat hij dakloos is en zal proberen in zijn woning te wonen. U heeft een bedrijf te runnen, beveiliging te handhaven, en de bezittingen en veiligheid van de huurders te beschermen. U kunt nog steeds behulpzaam en vriendelijk zijn voor mensen die zich in een wanhopige situatie bevinden, terwijl u de veiligheid van het pand beschermt en handhaaft.

Hoe voorkomt u dat toekomstige huurders in uw opslagruimte gaan wonen:

Om te voorkomen dat meer huurders in de toekomst in hun opslagruimte gaan proberen te wonen, volgt u deze stappen. U verhoogt de veiligheid, schrikt illegale activiteiten af, informeert uw huurders en leert uw team hoe ze op illegale activiteiten moeten letten.

  1. Hanteer strenge veiligheidsnormen. Houd een poortlogboek bij, loop door het pand, controleer video-opnamen aan de hand van uw poortlogboek en inspecteer opslagruimten volgens een schema. Huurders die willen kamperen, zullen worden afgeschrikt door uw waakzaamheid.

  2. Maak uw opslagruimtes oncomfortabel om in te wonen. Zelfs als u opslagruimten met klimaatbeheersing aanbiedt, kunt u maatregelen nemen om het leven in de ruimte moeilijker te maken. Installeer verlichting met bewegingssensoren, vergrendel badkamerdeuren, sluit warm water in uw opslagruimte af, sluit elektrische toegang tot de units af en voer routineonderhoud uit.

  3. Train uw managers om op ongewone activiteiten te letten. Een goed begin zou deze blogpost zijn! Door uw managers te leren letten op rondhangen, ongebruikelijke activiteiten in het toegangslogboek en atypische activiteiten op camera’s, zult u in staat zijn een huurder te herkennen die in zijn of haar woning wil blijven wonen. Leer uw managers hoe ze huurders moeten benaderen van wie ze vermoeden dat ze in hun unit wonen, en hoe ze service moeten weigeren aan klanten die een unit willen huren om erin te gaan wonen.

  4. Maak dit duidelijk in uw huurovereenkomst. Als het al glashelder is dat u streng optreedt tegen het bewonen van uw woning, maak het dan nog duidelijker. Bespreek wat de gevolgen zijn van bewoning van uw opslagruimte, vestig de aandacht op de verklaring en laat de huurder deze paraferen. Informeer nieuwe huurders over uw videobewaking en logboek. Zo schrikt u huurders af die hopen onopgemerkt in hun opslagruimte te kunnen overnachten zonder betrapt te worden.

Als eigenaar of beheerder van een opslagruimte bevindt u zich in een unieke situatie waarin u vaak mensen ontmoet die zich in een overgangsfase van hun leven bevinden. Wanneer anderen het moeilijk hebben en u wilt helpen, kan het moeilijk zijn om voet bij stuk te houden. Onthoud dat u vriendelijk en behulpzaam kunt zijn voor mensen die dakloos dreigen te worden, terwijl u toch een ferm standpunt inneemt tegen inwonende huurders in uw faciliteit en strikte veiligheidsnormen handhaaft.

Uiteindelijk is het belangrijk om naar uw gevoel te luisteren. Of een huurder dakloos is of niet, als ze je een slechte vibe geven, proberen de regels te omzeilen, of niet respectvol zijn tegen het management, wees dan niet bang om gewoon nee te zeggen. Vergeet niet dat de reputatie van uw bedrijf kan worden aangetast door een slechte huurder, en uw klanten rekenen op u om de veiligheid en beveiliging van de faciliteit te handhaven door het uitwieden van slechte appels. Wees voorzichtig, wees aardig, en gebruik uw beste oordeel!

Dank voor het lezen! Als je dit blogbericht leuk vindt, vind je het misschien ook leuk: Hoe (en waarom) om live-in huurders te voorkomen, 10 manieren waarop uw self storage-merk kan teruggeven tijdens borstkanker bewustwordingsmaand, en Hoe uw faciliteit kan teruggeven aan uw gemeenschap rond de feestdagen.

Plaats een reactie