HISTORY 住宅バブル崩壊とラスベガスへの長期的な影響

住宅バブルとは、需要と供給が限られている、または需要に供給が追いつかないために、住宅の価格が急速に上昇することである。 投機筋が市場に参入し、需要をさらに押し上げる。 ある時点で、供給が増加すると同時に、需要が減少または停滞する。 その結果、価格が急落し、バブルが崩壊する。

2003年頃に始まった米国の住宅バブルは、米国の半分以上の州に影響を与えた。 住宅価格は2006年初頭(ラスベガスは2006年6月)にピークを迎え、その後下落に転じ(2008年12月20日に最大の値下がりが報告)、2012年には新安値に到達した。 住宅バブルの崩壊に伴う信用危機は、2007年から2009年にかけての米国不況の主因のひとつとなった

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米国の大都市20地域のうち、6つの市場ではほとんど上昇しませんでした(10%未満)。 ラスベガス(タンパ、マイアミ、サンディエゴ、ロサンゼルス、フェニックス、ワシントン D.C.とともに)の価格は、80%上昇しました。 それは、かつてラスベガスで 15 万ドルで売られていた家が、27 万ドルで売られ始めたことを意味します。

新築住宅の購入は2005年の3万8500戸をピークに、2006年から2011年にかけて年平均14%の割合で減少している。

住宅ブームは、かなり長い間、ラスベガスにとって素晴らしいものでした。 それは、より多くの建設の仕事(約5年間ほぼノンストップの建設があった)と、家の売買に関連する他の仕事を意味しました。 人々はまた、大きな利益のために家を売ることによってお金を作っていました。 その人たちは、次にまた家を買う。 時には2軒、3軒と。 人々は頭金なしで家に入り、購入することができました(当時は市場の延滞件数が少なかったため、住宅ローンの貸し手は非常に寛大でした)。

他の人々は、価格は上がり続けるだろうし、将来のための良い投資であると考え、夢の家を建てました。 また、ラスベガスの人々は、自分の家の価値が上がり続けると思ったので、他の贅沢品のために家を担保に多額の借金をしました。 しかし、バブルが崩壊し、突然、これらの人々は、購入または建設した家について、その価値よりもはるかに多くの借金を負うことになったのです。

ほとんどの潜在的/非投資家の買い手にとって価格が高くなりすぎると、販売は減少し始め、ラスベガスは「デッドゾーン」の一員となった。 それは、以前は狂乱していた市場が、不気味なほど穏やかになった時です。 そして、市場に最も早く参入した人たちは、最も早く撤退した人たちでもあり、それはほとんどが投資家でした。

2000年から2008年の間に、米国では住宅ローンの負債額が2倍になったそうです。

ラスベガスは最も大きな利益を上げていたので、最も大きな打撃を受けた1つである。 バブルが崩壊し、国が不況に陥ると、人々は家を手放さざるを得なくなった。 ラスベガスの住宅価格は60%急落し、これは全米のほぼ2倍であった。

その一因は、多くの人が新しい家を売れば利益が出ると考えて、無理なローンを組んだことでした。 人々は実際には払えないほどの狂ったローンにはまり込むか、家を手放さざるを得なくなったのです。 中には家を空売りする人もいましたが、多くの人はただ立ち去りました。 ネバダ州は、差し押さえの件数が最も多く、何年もトップであり続けたほどです。

最も大きな打撃を受けたのは、西部と北西部の地域です。 これらの地区を車で通ると、1軒おきに売り出し中や貸し出し中の看板を見かけることも珍しくありませんでした(あるいは、そのように思われました)。

この時期、家を買ってそれを貸していた人たちは、家を失う危険があることを借りている人に伝えないことが多かったので、多くの借り手が被害を受けました。 所有者は住宅ローンを払わなくなりますが、それでも賃借人からお金を取ります。 やがて銀行が差し押さえを決定すると、賃借人は帰宅して差し押さえの通知を見つけ、家賃を払い、賃貸契約をしていたにもかかわらず、出て行くようにと言われるのである。

ラスベガスの住宅は2011年秋に最低を記録しました。 中央値は11万5700ドルだった。

2015年、ラスベガスは住宅市場の健全性に関する報告書で、依然として最下位だった。 その時、住宅ローンの負債が自宅の価値を上回っている人は39%だった。 また、ラスベガスは、平均的な住宅所有者の住宅ローンが完済されるまでの期間が2番目に長かった(24年)。 ネバダ州は2015年上半期も全米で4番目に高い差し押さえ率を記録しています。

2016年までに、ラスベガスの住宅所有者の4人に1人が、自宅の価値以上の借金を抱えていた。 当時、それは全米で3番目に高い率でした(クリーブランドとオハイオ州アクロンに次ぐ)。 価格は明らかに回復しているが、まだ史上最高値を下回っている。

House flippingは現在増加しており、ここラスベガスもその例外ではありません。 ハウス・フリッピングは現在、11年ぶりの高水準にあります。 新しい研究では、フリッパーは、当初考えられていたよりも住宅クラッシュに貢献したことが示されています。 2000年代半ば、ラスベガス(とフロリダの一部)では、反転率がほぼ19%に達した。 多くの人々は、フリッパーがネバダ州の住宅のコスト上昇に再び貢献していると考えています。

住宅販売は、2008年から2013年にかけて年平均12%の割合で増加しました。

ラスベガスの住宅市場は再び速度を増している。 価格は全米で最も速い速度で上昇している。 昨年(2017年)、谷のすべてのZIPコードで住宅価格が上昇した。 最も価格が跳ね上がったのは、中心部にある古い住宅でした。 より裕福な地域の新築住宅は、全体的に最も高い価格を記録しました。 雇用市場の改善(ネバダ州は不況期とその後の長い間、全米で最も高い失業率でもあった)と人口増加によって価格が押し上げられているのです。

初年度販売価格、平均
2013 $214,120
2014 $237,430
2015 $255,105
2016 $267,647
2017 $297,290

2017年の住宅の中央値$226,000は2016年から13.1%アップしています。 上昇率でリードしたのは、ジップコード89030(キャリーアベニューとラスベガスブルバードノース周辺)。 その郵便番号では価格が31.2%跳ね上がった。

2017年に販売価格の中央値が(3年連続で)最も高かったのは、89138のZIPコード(サマーリンのアルタとデザート・フットヒルズドライブ周辺)であった。 そこでの住宅の中央値は385,000ドルでした。

Las Vegas valley’s top ZIP codes for price growth and median sales price

Growth from 2016

– 89030:31.2%

– 89101:30.4%

– 89104:26.5%

2017年の価格

– 89138:385,000

– 89135:378,999

– 89052:352,000

ソース:Source: SalesTraq

伸びたとはいえ、価格はまだ2005年の水準に達していない。

2018年3月、サザンネバダ州の既存一戸建て住宅の中央値は28万ドルで、1月から1.8%、3月から15.7%の上昇となりました。 現在、通常よりも早く価格が上昇していますが、これは以前の住宅バブルの時に起こったことです。 CoreLogicによると、現在ラスベガスでは住宅が過大評価されている。 つまり、住宅価格は長期的に持続可能な水準より少なくとも10%高いということです。

「2018年第1四半期に住宅価格は勢いよく伸びた」と、CoreLogicのチーフエコノミストであるFrank Nothaft氏はリリースで述べている。 “高い需要と限られた供給により、住宅価格は2006年初頭の水準を超えています。 新規建設は依然として歴史的に正常な水準に及ばず、価格の上昇圧力を維持している」

全米100大都市圏の住宅価値を住宅ストックに基づいて分析したコアロジック市場条件指標(MCI)データによると、3月時点では大都市圏の37%が住宅市場を過大評価した。

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