Sans-abri + self-stockage : Comment faire preuve de compassion tout en empêchant les locataires habités

Il n’y a rien de plus dégrisant que la vue d’une personne vivant sans abri dans le froid. En tant que passant, vous aurez probablement envie d’aider d’une manière ou d’une autre – peut-être en leur offrant un repas chaud ou un endroit sûr où passer la nuit. Il est triste de voir des gens vivre dans des circonstances malheureuses, surtout à l’approche des vacances, et pour les propriétaires et les gestionnaires de self-stockage, l’augmentation des coûts de logement et le sans-abrisme présentent un autre problème : les locataires habités.

L’un de nos articles de blog les plus populaires à ce jour se concentre sur comment (et pourquoi) empêcher les locataires habités dans votre installation de stockage. Bien que cet article ait été écrit en 2013, le problème ne disparaît pas. Des installations en Pennsylvanie, au Kansas, au Colorado, en Floride et au Nebraska ont toutes récemment fait les gros titres avec des histoires dangereuses et décourageantes de locataires vivant dans leurs unités de stockage louées.

Si vous êtes un vétéran de l’industrie du self-stockage, vous avez probablement rencontré cette situation dans votre propre propriété de stockage. Chaque situation est différente, et il est parfois difficile de savoir quoi faire. Vous soupçonnez peut-être qu’un locataire est sans abri, mais vous n’en êtes pas sûr, ou vous avez dû refuser un nombre croissant de personnes qui ont désespérément besoin d’un abri et qui cherchent à louer une unité. Le problème des locataires résidants est déchirant, et il peut aussi être assez dangereux. En tant que propriétaire ou gestionnaire de stockage, il existe des mesures que vous pouvez prendre pour empêcher les locataires résidants tout en faisant preuve de compassion et de gentillesse envers ceux qui sont moins chanceux dans votre communauté.

Le problème:

Selon l’endroit où vous vivez, le sans-abrisme pourrait être un problème presque invisible, mais pas pour les résidents de Los Angeles, Honolulu ou Washington, D.C. Hawaii a le plus grand nombre de sans-abri à l’échelle de l’État, avec de nombreux campements de sans-abri s’étendant sur des kilomètres, un grand nombre de familles vivant (et même des bébés naissant) dans la rue. Los Angeles et New York ont les plus grandes populations de sans-abri en Amérique, avec plus de 58 000 sans-abri à LA et plus de 62 000 sans-abri à NYC. Près de 10 % des sans-abri sont des anciens combattants, et Washington D.C. compte le plus grand nombre d’anciens combattants sans abri du pays. Plus de 40% des jeunes sans-abri s’identifient comme LGBTQ, et 1 enfant sur 45 connaîtra le sans-abrisme chaque année.

Comment cela se produit-il ? L’augmentation du coût de la vie est un facteur contributif. De nombreuses personnes appauvries risquent de devenir des sans-abri parce qu’il leur est difficile de se payer un logement. Plus de 7 millions de familles américaines consacrent plus de 50 % de leur revenu au logement, un problème particulièrement répandu dans les villes où le coût du logement est exceptionnellement élevé, comme San Francisco, Denver, New York et Washington.

L’épidémie d’opioïdes est également un facteur contributif. En octobre 2017, la crise des opioïdes en Amérique a été déclarée une urgence de santé publique. Les personnes sans domicile fixe sont souvent empêtrées au milieu de l’épidémie – les taux de dépendance généralisés contribuent à l’aggravation du taux de sans-abri dans de nombreuses communautés. Avec une consommation de drogue prévalente et peu de ressources, les populations sans abri et appauvries peuvent avoir du mal à trouver un logement sûr, ce qui conduit à l’itinérance chronique.

La situation:

Toutes ces personnes ont besoin d’un endroit où dormir ce soir. Ils pourraient dormir dans leur voiture, appeler un ami et lui demander de rester sur son canapé, ou camper sur le bord de la rue. Comparé au fait de dormir sur le trottoir, rester dans une unité de stockage commence à sembler une option de plus en plus attrayante – surtout si l’unité est climatisée et que le temps à l’extérieur est glacial.

Quelle que soit la situation, il est illégal d’habiter une unité de stockage – la loi interdit aux animaux et aux humains de vivre dans les unités de stockage. Vous ne devriez pas avoir à expliquer à vos locataires pourquoi vivre dans une unité de stockage est une mauvaise idée, mais si vous devez le faire, voici un bref aperçu des raisons pour lesquelles c’est illégal :

  • Le locataire pourrait mourir. Ce n’est pas sûr pour les autres locataires et pour le locataire résidant. Il n’y a pas de détecteur de fumée, les portes des unités de stockage ne sont pas conçues pour être ouvertes de l’intérieur, et le bâtiment n’est pas zoné comme une résidence. Les locataires qui fument ou tentent de faire cuire des aliments dans leur logement peuvent déclencher un incendie et se retrouver piégés à l’intérieur. Les locataires résidants peuvent également créer des situations dangereuses pour les autres locataires de l’établissement, compromettant ainsi la sécurité de votre établissement.

  • Le locataire pourrait aller en prison. Tôt ou tard (probablement plus tôt), le locataire sera attrapé et la situation sera probablement traitée par la police. Si des enfants sont impliqués, les services de protection de l’enfance pourraient essayer de retirer définitivement les enfants de la garde du locataire. Cela devient assez rapidement une situation juridique très grave pour le locataire.

  • Cela viole le contrat de bail du locataire. Le bail des locataires précise qu’ils ne peuvent pas vivre dans le logement. (Ou comme je le dirais, la réponse classique « parce que je l’ai dit ! ») En raison des termes du bail, un locataire qui viole le bail sera coupable d’une infraction civile. En tant que propriétaire, vous serez responsable des dommages si vous permettez sciemment à un locataire de vivre dans son unité de stockage et de fermer les yeux.

Peu importe à quel point leur situation de vie est sombre ou si le locataire est gentil, en tant que gestionnaire, vous ne pouvez pas permettre ou autoriser les locataires à vivre ou à passer la nuit dans leur unité de stockage. C’est illégal, dangereux, et cela pourrait conduire à des situations de danger de mort pour les autres locataires. Alors, que devez-vous faire ? Vous avez quelques options.

Que faire :

Pour un propriétaire d’entrepôt, chaque situation est différente. Parfois, il peut être difficile de savoir quoi faire – vous pourriez ne pas avoir de preuve solide qu’un locataire vit dans son unité. Vous pourriez simplement soupçonner que quelque chose de louche se passe ou que votre locataire a du mal à s’en sortir. Écoutez toujours votre instinct et, en cas de doute, demandez l’aide d’autres personnes, que ce soit en contactant vos partenaires de gestion ou la police locale. Si vous êtes confronté à l’une des trois situations ci-dessous, suivez ces étapes utiles pour à la fois rester en sécurité et faire preuve de compassion.

Que faire si vous trouvez un locataire vivant dans son unité de stockage:

Si vous surprenez un locataire vivant dans son unité de stockage, vous devez l’expulser (et ses affaires) de l’unité immédiatement, sinon le locataire (et vous !) pourrait faire face à des accusations criminelles – surtout s’il y a des enfants impliqués. Il existe des étapes pour le faire en toute sécurité :

  1. Ne vous approchez jamais d’une personne vivant dans une unité par vous-même. Vous devriez toujours appeler la police (ou au moins obtenir le soutien d’autres gestionnaires) pour vous aider à expulser un locataire qui vit dans son unité. Bien que ce ne soit pas une vérité universelle, les personnes qui vivent dans un entrepôt le font souvent pour éviter la police. Elles peuvent être sous l’influence de drogues ou d’alcool ou cacher une activité illégale, et elles peuvent devenir agressives ou violentes lorsqu’on leur demande de quitter ou de libérer la propriété. En favorisant d’excellentes relations avec les forces de l’ordre locales, vous serez en mesure d’assurer votre sécurité en ayant un agent de police présent lorsque vous demandez au locataire de quitter les lieux.

  2. Tenir des registres détaillés. Si la police s’implique plus loin que le simple fait d’aider à faire partir le locataire, vous devrez fournir des dossiers détaillés, tels que les séquences de sécurité, les enregistrements du journal de la porte, l’activité du clavier, les enregistrements du gestionnaire en service, tout l’historique des paiements, et plus encore. Plus vos dossiers sur le locataire sont détaillés, plus votre entreprise sera en sécurité dans le cas où le locataire intente une action en justice contre votre établissement.

  3. Augmentez la sécurité. Si le locataire est en retard sur son loyer et qu’on lui demande de quitter la propriété, préparez-vous à un retour de bâton. Il peut essayer de continuer à accéder à son logement en campant devant la propriété, en s’introduisant par effraction dans l’établissement, ou pire encore. Protégez votre propriété et vos locataires payants en renforçant la sécurité – demandez à un agent de police de passer dans l’établissement au cours des prochaines nuits et surveillez de près les caméras. Faites des passages à pied plus fréquemment et à intervalles irréguliers tôt le matin et tard le soir.

Comment aider les locataires que vous soupçonnez d’être des sans-abri:

Evidemment, vous ne pouvez pas permettre aux locataires sans-abri de dormir dans leur unité de stockage. Mais il peut être difficile de simplement les mettre à la porte – en tant que personne charitable et généreuse, vous voulez aider parce que c’est la bonne chose à faire. Vous ne pouvez probablement pas vous permettre de débourser 100 $ pour une chambre d’hôtel chaque fois qu’une personne moins fortunée passe par votre bureau, alors que faire ? Suivez ces étapes pour aider les locataires que vous soupçonnez d’être sans abri.

  1. Soyez ferme, mais gentil. Votre position est simple – pas de flânerie et pas de sommeil dans votre unité, pas de si, de et, ou de mais à ce sujet. Ne les embarrassez pas devant les autres, mais soyez ferme sur votre politique. Offrez une oreille attentive et soyez compatissant aux problèmes de votre locataire. Ce n’est pas parce que vous n’allez pas leur permettre de vivre dans leur unité de stockage que vous êtes leur ennemi.

  2. Offrez des informations sur les refuges et les ressources locales. En ayant derrière le comptoir des dépliants sur les refuges locaux, les services d’aide à la transition, les banques alimentaires, les soupes populaires, les églises aux portes ouvertes et les options de logement abordable, vous pourrez faire plus que montrer la porte aux personnes en difficulté. Si vous n’avez pas de brochures à disposition, imprimez simplement un document pour le locataire avec des informations sur l’endroit où se trouve le refuge le plus proche, comment s’y rendre, quels jours ils sont ouverts et à quelle heure ils ferment. Tendez la main aux maisons de transition et aux ministères à proximité – ils seront probablement en mesure de vous aider avec ces conversations difficiles et de vous fournir des conseils.

  3. Ne proposez pas d’argent ou vos informations personnelles. Bien que vous vouliez aider et être sympathique, ne permettez pas aux locataires que vous soupçonnez d’être des sans-abri d’encaisser de l’argent à votre bureau ou d’avoir accès à vos renseignements personnels. Cela crée un précédent dangereux pour la mendicité et les locataires qui franchissent la ligne d’une manière qui affecte votre sécurité personnelle.

  4. Bénévolez votre temps à une soupe populaire locale. Si vous continuez à vous sentir coupable de refuser les personnes sans abri dans votre entreprise, donnez de votre temps à une soupe populaire locale ou à un garde-manger. Participez au plan d’action de la communauté pour aider les personnes qui ont du mal à trouver un logement abordable ou qui sont sans abri. En tant que propriétaire ou gestionnaire de self-stockage, vous avez plus de connaissances de première main que la plupart, et vos expériences personnelles peuvent faire une différence positive dans votre communauté.

  5. Organisez une collecte de nourriture dans votre établissement. C’est une autre excellente façon de s’impliquer directement en redonnant à ceux qui sont moins chanceux dans votre communauté. Organisez une collecte de charité en réservant un coin de votre bureau ou une unité de stockage vide pour les dons d’aliments non périssables, d’articles de toilette, de sacs-cadeaux (avec des produits essentiels comme du dentifrice, du déodorant, des cartes de bus et autres) ou de jouets pour les enfants. Prenez des dispositions pour donner les articles à un organisme de bienfaisance local qui peut les faire parvenir à ceux qui ont des difficultés, puis faites connaître votre événement de bienfaisance et commencez à recueillir des dons!

Enfin, sachez que choisir de ne pas louer à une personne que vous soupçonnez d’être sans abri et d’essayer de vivre dans son unité ne fait pas de vous une mauvaise personne. Vous avez une entreprise à gérer, une sécurité à faire respecter, et les biens et la sécurité des locataires à protéger. Vous pouvez toujours être utile et gentil avec ceux qui sont dans des situations désespérées tout en protégeant et en faisant respecter la sécurité de la propriété.

Comment empêcher les futurs locataires de vivre dans vos unités de stockage:

Pour empêcher d’autres locataires d’essayer de vivre dans leurs unités à l’avenir, suivez ces étapes. Vous renforcerez la sécurité, dissuaderez les activités illégales, informerez vos locataires et apprendrez à votre équipe à faire attention aux activités illégales.

  1. Maintenez des normes de sécurité strictes. Tenez un registre des portes, faites des visites de la propriété, vérifiez les enregistrements vidéo par rapport à votre registre des portes et inspectez les unités de stockage selon un calendrier. Les locataires qui envisagent de camper seront dissuadés par votre vigilance.

  2. Rendre vos unités de stockage inconfortables à vivre. Même si vous proposez des unités à climat contrôlé, vous pouvez prendre certaines mesures pour rendre la vie dans l’unité plus difficile. Installez des lumières à détecteur de mouvement, verrouillez les portes des salles de bain, coupez l’eau chaude de votre installation, coupez l’accès électrique aux unités et effectuez un entretien de routine.

  3. Formez vos gestionnaires à surveiller toute activité inhabituelle. Un excellent début serait ce billet de blog ! En apprenant simplement à vos gestionnaires à faire attention au flânage, à l’activité inhabituelle dans le journal d’accès à la porte et à l’activité atypique sur la caméra, vous serez en mesure de repérer un locataire qui espère vivre dans son unité. Apprenez à vos gestionnaires comment aborder les locataires qu’ils soupçonnent d’habiter dans leur unité, et comment refuser le service aux clients qui veulent louer une unité pour y vivre.

  4. Mettez-le clairement dans votre contrat de location. S’il est déjà clair comme de l’eau de roche que votre position contre la vie dans votre unité est ferme, soyez encore plus clair. Passez en revue ce que sont les conséquences de vivre dans votre unité de stockage, attirez l’attention sur la déclaration et demandez au locataire de la parapher. Informez les nouveaux locataires de vos pratiques en matière de vidéosurveillance et de journal d’entrée. Vous dissuaderez les locataires qui espèrent passer inaperçus et passer la nuit dans leur unité sans se faire prendre.

En tant que propriétaire ou gestionnaire de stockage, vous êtes dans une situation unique dans laquelle vous rencontrez fréquemment des personnes qui sont dans une période de transition de la vie. Lorsque d’autres personnes ont des difficultés et que vous voulez les aider, il peut être difficile de rester sur vos positions. Rappelez-vous que vous pouvez être gentil et utile envers ceux qui sont confrontés à l’itinérance tout en adoptant une position ferme contre les locataires résidants dans votre établissement et en maintenant des normes de sécurité strictes.

En fin de compte, il est important d’écouter votre instinct. Qu’un locataire soit sans abri ou non, s’il vous donne une mauvaise impression, essaie de contourner les règles ou est irrespectueux envers la direction, n’ayez pas peur de dire simplement non. N’oubliez pas que la réputation de votre entreprise peut être ternie par un mauvais locataire, et que vos clients comptent sur vous pour maintenir la sûreté et la sécurité de l’établissement en éliminant les mauvais éléments. Soyez prudent, soyez gentil et utilisez votre meilleur jugement !

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