HISTORIA:

Asuntokuplasta on kyse silloin, kun asuntojen hinnat nousevat nopeasti, koska kysyntä on rajallista tai tarjonta ei pysy kysynnän mukana. Keinottelijat tulevat markkinoille, mikä lisää kysyntää entisestään. Jossain vaiheessa kysyntä vähenee tai pysähtyy samaan aikaan, kun tarjonta kasvaa. Tämä johtaa hintojen jyrkkään laskuun ja kupla puhkeaa.

Yhdysvaltojen asuntokupla, joka alkoi noin vuonna 2003, vaikutti yli puoleen Yhdysvaltojen osavaltioista. Asuntojen hinnat saavuttivat huippunsa vuoden 2006 alussa (Las Vegasin osalta kesäkuussa 2006), minkä jälkeen ne alkoivat laskea (suurin hinnanlasku raportoitiin 20.12.2008) ja saavuttivat uudet alimmat tasot vuonna 2012. Asuntokuplan puhkeamisesta johtunut luottokriisi oli yksi tärkeimmistä syistä vuosien 2007-2009 taantumaan Yhdysvalloissa

RELATED: Asuntojen hinnat, vuokrat jatkavat nousuaan eri puolilla laaksoa

Yhdysvaltojen 20 suurimmasta metropolialueesta 6:lla markkinalla nousu oli hyvin vähäistä (alle 10 prosenttia). Niihin kuuluivat Dallas, Cleveland, Detroit, Denver ja Charlotte.

Hinnat Las Vegasissa (Tampan, Miamin, San Diegon, Los Angelesin, Phoenixin ja Washington D.C:n ohella) nousivat 80 prosenttia. Tämä tarkoitti sitä, että talot, jotka aikoinaan myytiin 150 000 dollarilla Las Vegasissa, alkoivat myydä 270 000 dollarilla.

Uusien asuntojen ostot olivat huipussaan vuonna 2005, jolloin niitä ostettiin 38 500 kappaletta, ja ne laskivat vuosina 2006-2011 keskimäärin 14 prosenttia vuodessa.

Asuntobuumi oli Las Vegasille hieno juttu melko pitkään. Se merkitsi lisää rakennustyöpaikkoja (rakentaminen oli lähes keskeytymätöntä noin viiden vuoden ajan) ja muita asuntojen ostoon ja myyntiin liittyviä työpaikkoja. Ihmiset myös tienasivat rahaa myymällä asuntojaan suurella voitolla. Nämä ihmiset kääntyivät sitten ympäri ja ostivat uuden talon. Joskus kaksi tai kolme. Ihmiset pystyivät kävelemään taloihin ja ostamaan ne ilman käsirahaa (asuntolainojen myöntäjät olivat tuohon aikaan erittäin avokätisiä, koska markkinoilla oli aiemmin ollut vain vähän maksuhäiriöitä).

Toiset ihmiset rakensivat unelmakotinsa, koska he uskoivat hintojen jatkavan nousuaan ja se oli hyvä sijoitus tulevaisuutta varten. Lasveganilaiset ottivat myös runsaasti lainaa asuntojaan vastaan muita ylellisyyksiä varten, koska he uskoivat asuntojensa arvon nousevan jatkuvasti. Kupla kuitenkin puhkesi, ja yhtäkkiä nämä ihmiset olivat ostamistaan tai rakentamistaan taloista paljon enemmän velkaa kuin niiden arvo oli.

Myynnit alkoivat laskea, kun hinnat nousivat liian korkeiksi useimmille potentiaalisille/ei-sijoittajille ostajille, ja Las Vegasista tuli ”kuolleen vyöhykkeen” jäsen. Silloin aiemmin kiihkeät markkinat muuttuivat aavemaisen rauhallisiksi. Ja ne ihmiset, jotka pääsivät nopeimmin markkinoille, olivat myös niitä, jotka pääsivät myös nopeimmin pois markkinoilta, eli enimmäkseen sijoittajat.

Asuntolainojen velkamäärä kaksinkertaistui Yhdysvalloissa vuosien 2000 ja 2008 välillä.

Las Vegas oli yksi pahiten kärsineistä, koska siellä oli suurimmat voitot. Kun kupla puhkesi ja maa ajautui taantumaan, ihmiset joutuivat luopumaan kodeistaan. Las Vegasin asuntojen hinnat romahtivat 60 prosenttia, mikä oli lähes kaksi kertaa enemmän kuin koko maassa.

Tähän vaikutti osaltaan se, että monet ihmiset olivat ottaneet kohtuuttomia lainoja ja luulivat voivansa myydä uudet talot voitolla. Ihmiset jäivät joko jumiin mielettömään asuntolainaan, johon heillä ei oikeasti ollut varaa, tai he joutuivat luopumaan taloistaan. Jotkut ihmiset myivät talonsa lyhyeksi, mutta monet vain kävelivät pois. Tilanne oli niin paha Nevadassa, että olimme ykkönen eniten pakkohuutokaupattujen asuntojen määrässä ja pysyimme listan kärjessä vuosikausia. Joka neljäs ihminen menetti kodin, jonka hän oli ostanut, kun hinta oli korkea.

Pahiten kärsineisiin alueisiin kuuluivat muun muassa läntiset ja luoteiset asuinalueet. Ei ollut harvinaista ajaa näiden asuinalueiden läpi ja nähdä myytävänä ja vuokrattavana -kylttejä joka toisessa talossa (tai siltä ainakin näytti).

Monille vuokralaisille kävi huonosti tänä aikana, koska ihmiset, jotka ostivat taloja ja sitten vuokrasivat niitä, eivät useinkaan kertoneet vuokralaisille, että he olivat vaarassa menettää kotinsa. Omistajat lakkasivat maksamasta asuntolainaa, mutta ottivat silti rahat vuokralaisilta. Lopulta pankki päätti ulosmitata asunnon, ja vuokralaiset löysivät kotiinsa ulosmittausilmoitukset, joissa heitä kehotettiin lähtemään, vaikka he olivat maksaneet vuokraa ja heillä oli vuokrasopimus.

Vegasin talot olivat alimmillaan syksyllä 2011. Mediaanihinta oli 115 700 dollaria.

Vuonna 2015 Las Vegas oli edelleen viimeisellä sijalla asuntomarkkinoiden terveyttä koskevassa raportissa. Tuolloin ihmisiä, joiden asuntolainavelka ylitti kotinsa arvon, oli 39 prosenttia. Las Vegasissa kesti myös toiseksi pisimpään (24 vuotta), ennen kuin keskimääräisen asunnonomistajan asuntolaina oli maksettu pois. Nevadassa oli edelleen maan neljänneksi korkein pakkohuutokauppaosuus vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla.

Vuoteen 2016 mennessä joka neljäs Las Vegasin asunnonomistaja oli velkaa enemmän kuin kotinsa arvo oli. Tuolloin se oli maan kolmanneksi korkein osuus (Clevelandin ja Ohion Akronin jälkeen). Hinnat ovat ilmeisesti elpymässä, mutta ne ovat edelleen alle kaikkien aikojen korkeimman tason.

Talojen flippaaminen on tällä hetkellä nousussa, myös täällä Las Vegasissa. House flipping on tällä hetkellä 11 vuoden huipputasolla. Uusi tutkimus osoittaa, että flipperit vaikuttivat asuntomarkkinoiden romahdukseen enemmän kuin alun perin uskottiin. Flip-aste nousi lähes 19 prosenttiin Las Vegasissa (ja joissakin osissa Floridaa) 2000-luvun puolivälissä. Monet uskovat, että flipperit vaikuttavat jälleen kerran osaltaan asuntojen hintojen nousuun Nevadassa.

Kotien myynti kasvoi keskimäärin 12 prosenttia vuodessa vuosina 2008-2013.

Las Vegasin asuntomarkkinat ovat jälleen pääsemässä vauhtiin. Hinnat nousevat yhdellä maan nopeimmista tahdeista. Asuntojen hinnat nousivat viime vuonna (2017) jokaisella laakson postinumerokoodilla. Suurimmat hintahypyt nähtiin vanhemmissa kodeissa keskeisillä paikoilla. Uudet talot vauraammilla asuinalueilla kirjasivat korkeimmat kokonaishinnat. Hintoja tukevat parantuneet työmarkkinat (Nevadassa oli myös yksi maan korkeimmista työttömyysasteista laman aikana ja pitkään sen jälkeen) ja kasvava väestö.

Primary Year Sale Price, Average
2013 $214,120
2014 $237,430
2015 $255,105
2016 $267,647
2017 $297,290

Kodin mediaanihinta vuonna 2017 oli 226,000 dollaria, mikä oli 13,1 prosenttia enemmän kuin vuonna 2016. Prosenttihyppäyksen kärjessä oli postinumero 89030 (Carey Avenuen ja Las Vegas Boulevard Northin ympäristössä). Hinnat nousivat kyseisellä postinumerolla 31,2 prosenttia.

Korkein mediaanimyyntihinta (kolmantena peräkkäisenä vuonna) vuonna 2017 oli postinumerossa 89138 (Altan ja Desert Foothills drivesin ympärillä Summerlinissa). Siellä asunnon mediaanihinta oli 385 000 dollaria.

Las Vegas Valley’s top ZIP codes for price growth and median sales price

Growth from 2016

– 89030: 31.2 prosenttia

– 89101: 30,4 prosenttia

– 89104: 26,5 prosenttia

Hinnat vuonna 2017

– 89138: 385 000 dollaria

– 89135: 378 999 dollaria

– 89052: 352 000 dollaria

Lähde: Lähde: SalesTraq

Kasvusta huolimatta hinnat eivät vieläkään yllä vuoden 2005 tasolle.

Maaliskuussa 2018 olemassa olevan omakotitalon mediaanihinta Etelä-Nevadassa oli 280 000 dollaria, mikä oli 1,8 prosenttia enemmän kuin tammikuussa ja 15,7 prosenttia enemmän kuin maaliskuussa. Hinnat nousevat tällä hetkellä normaalia nopeammin, mikä tapahtui edellisen asuntokuplan aikana. CoreLogicin mukaan asunnot ovat tällä hetkellä yliarvostettuja Las Vegasissa. Se tarkoittaa, että asuntojen hinnat ovat vähintään 10 prosenttia korkeammat kuin pitkän aikavälin kestävä taso.

”Asuntojen hinnat nousivat reippaasti vuoden 2018 ensimmäisellä neljänneksellä”, sanoo CoreLogicin pääekonomisti Frank Nothaft tiedotteessa. ”Suuri kysyntä ja rajallinen tarjonta ovat nostaneet asuntojen hinnat korkeammalle kuin vuoden 2006 alussa. Uudisrakentaminen on edelleen jäljessä historiallisesti normaaleista tasoista, mikä pitää hinnat nousupaineessa.”

CoreLogicin Market Condition Indicators (MCI) -tietojen mukaan, jotka ovat analyysi asuntojen arvoista maan sadalla suurimmalla suurkaupunkialueella asuntokannan perusteella, 37 prosentilla suurkaupunkialueista oli maaliskuussa yliarvostetut asuntomarkkinat.

SIIHEN LIITTYVIÄ JUTTUJA

Las Vegasin asunto-omaisuuden romahduksessa oli monia, monia uhreja
Las Vegas 2008 asunto-omaisuuden romahdus
Raportti: Kymmenen vuotta kuplan puhkeamisen jälkeen asuntojen flippaaminen on nousussa
Las Vegasin asuntomarkkinat elpyvät, mutta eivät ole lähelläkään 2000-lukua

Kuuma Las Vegasin asuntomarkkinat elpyvät, mutta eivät ole lähelläkään 2000-lukua

Jätä kommentti