GESCHICHTE: Ein Blick auf das Platzen der Immobilienblase und die langfristigen Auswirkungen auf Las Vegas

Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Preise für Häuser aufgrund der Nachfrage und eines begrenzten Angebots oder eines Angebots, das mit der Nachfrage nicht mithalten kann, schnell steigen. Spekulanten drängen auf den Markt und treiben die Nachfrage weiter in die Höhe. Irgendwann geht die Nachfrage zurück oder stagniert, während gleichzeitig das Angebot steigt. Dies führt zu einem starken Preisverfall und die Blase platzt.

Die Immobilienblase in den Vereinigten Staaten, die um 2003 begann, betraf mehr als die Hälfte der US-Bundesstaaten. Die Immobilienpreise erreichten Anfang 2006 ihren Höchststand (im Juni 2006 in Las Vegas) und begannen dann zu sinken (der größte Preisrückgang wurde am 20. Dezember 2008 gemeldet) und erreichten 2012 neue Tiefststände. Die Kreditkrise, die aus dem Platzen der Immobilienblase resultierte, war eine der Hauptursachen für die Rezession 2007-2009 in den USA.

VERWEIST: Hauspreise und Mieten steigen weiter im ganzen Tal

Von den 20 größten Metropolen der USA verzeichneten 6 Märkte einen sehr geringen Anstieg (weniger als 10 %). Dazu gehören Dallas, Cleveland, Detroit, Denver und Charlotte.

Die Preise in Las Vegas (zusammen mit Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Phoenix und Washington D.C.) stiegen um 80 Prozent. Das bedeutete, dass Häuser, die in Las Vegas einst für 150.000 Dollar verkauft wurden, nun für 270.000 Dollar zu haben sind.

Die Käufe von neuen Häusern erreichten 2005 mit 38.500 Einheiten ihren Höhepunkt und gingen zwischen 2006 und 2011 mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 14 Prozent zurück.

Der Immobilienboom war für Las Vegas eine ganze Weile lang großartig. Er bedeutete mehr Arbeitsplätze im Baugewerbe (es wurde etwa 5 Jahre lang fast ununterbrochen gebaut) und andere Arbeitsplätze, die mit dem Kauf und Verkauf von Häusern zusammenhingen. Die Menschen verdienten auch Geld, indem sie ihre Häuser mit großem Gewinn verkauften. Diese Leute drehten sich dann um und kauften ein weiteres Haus. Manchmal auch zwei oder drei. Die Leute konnten in Häuser gehen und sie ohne Anzahlung kaufen (die Hypothekengeber waren zu dieser Zeit äußerst großzügig, weil die Zahlungsrückstände auf dem Markt zuvor gering waren).

Andere bauten ihre Traumhäuser, weil sie glaubten, dass die Preise weiter steigen würden und es eine gute Investition für die Zukunft war. Die Einwohner von Las Vegas nahmen auch Kredite für andere Luxusgüter auf, weil sie glaubten, der Wert ihrer Häuser würde weiter steigen. Doch dann platzte die Blase, und plötzlich schuldeten diese Leute viel mehr für die Häuser, die sie gekauft oder gebaut hatten, als sie wert waren.

Als die Preise für die meisten potenziellen Käufer, die keine Investoren waren, zu hoch wurden, begannen die Verkäufe zu sinken, und Las Vegas wurde zu einem Mitglied der „toten Zone“. Das war der Zeitpunkt, an dem die ehemals hektischen Märkte unheimlich ruhig wurden. Und die Leute, die am schnellsten in den Markt eingestiegen sind, waren auch diejenigen, die am schnellsten wieder ausgestiegen sind, was meist Investoren waren.

Die Höhe der Hypothekenschulden für Wohnimmobilien hat sich in den USA zwischen 2000 und 2008 verdoppelt.

Las Vegas war mit am stärksten betroffen, weil es die größten Gewinne verzeichnete. Als die Blase platzte und das Land in eine Rezession geriet, waren die Menschen gezwungen, ihre Häuser aufzugeben. Die Immobilienpreise in Las Vegas fielen um 60 Prozent und damit fast doppelt so stark wie im ganzen Land.

Ein Faktor, der dazu beitrug, war, dass viele Menschen unvernünftige Kredite aufgenommen hatten, weil sie dachten, sie könnten die neuen Häuser mit Gewinn verkaufen. Die Leute saßen entweder mit einer verrückten Hypothek fest, die sie sich eigentlich nicht leisten konnten, oder sie waren gezwungen, ihre Häuser aufzugeben. Einige Leute konnten ihre Häuser kurz verkaufen, aber viele gingen einfach weg. In Nevada war es so schlimm, dass wir die meisten Zwangsversteigerungen zu verzeichnen hatten und jahrelang an der Spitze dieser Liste standen. Jeder Vierte verlor sein Haus, das er gekauft hatte, als die Preise noch hoch waren.

Am stärksten betroffen waren die Viertel im Westen und Nordwesten. Es war nicht ungewöhnlich, durch diese Gegenden zu fahren und an jedem zweiten Haus Schilder mit der Aufschrift „zu verkaufen“ oder „zu vermieten“ zu sehen (so schien es zumindest).

Viele Mieter wurden in dieser Zeit geschädigt, weil die Leute, die Häuser kauften und sie dann vermieteten, den Mietern oft nicht sagten, dass sie in Gefahr waren, ihre Häuser zu verlieren. Die Eigentümer stellten die Hypothekenzahlungen ein, nahmen aber trotzdem das Geld von den Mietern. Schließlich entschloss sich die Bank zur Zwangsvollstreckung, und die Mieter kamen nach Hause und fanden Zwangsvollstreckungsbescheide vor, in denen sie aufgefordert wurden, die Wohnung zu verlassen, obwohl sie Miete gezahlt hatten und einen Mietvertrag hatten.

Häuser in Las Vegas erreichten im Herbst 2011 ihren Tiefpunkt. Der Durchschnittspreis lag bei 115.700 Dollar.

Im Jahr 2015 belegte Las Vegas in einem Bericht über die Gesundheit des Wohnungsmarktes immer noch den letzten Platz. Zu diesem Zeitpunkt lag der Anteil der Menschen, deren Hypothekenschulden den Wert ihres Hauses überstiegen, bei 39 Prozent. In Las Vegas dauerte es auch am zweitlängsten, bis die Hypothek des durchschnittlichen Hausbesitzers abbezahlt war (24 Jahre). Nevada hatte in der ersten Jahreshälfte 2015 immer noch die vierthöchste Zwangsvollstreckungsrate der Nation.

Im Jahr 2016 schuldete jeder vierte Hausbesitzer in Las Vegas mehr, als sein Haus wert ist. Zu diesem Zeitpunkt war das die dritthöchste Rate in der Nation (hinter Cleveland und Akron, Ohio). Die Preise erholen sich offensichtlich, aber sie sind immer noch unter dem Allzeithoch.

Das Verkaufen von Häusern ist derzeit auf dem Vormarsch, auch hier in Las Vegas. Der Verkauf von Häusern ist derzeit auf einem 11-Jahres-Hoch. Neue Untersuchungen zeigen, dass Hausverkäufer mehr zum Immobiliencrash beigetragen haben, als ursprünglich angenommen. In Las Vegas (und einigen Teilen Floridas) erreichte die Verkaufsrate Mitte der 2000er Jahre fast 19 Prozent. Viele Menschen glauben, dass Flipper erneut zu den steigenden Kosten für Häuser in Nevada beitragen.

Die Hausverkäufe stiegen von 2008 bis 2013 mit einer jährlichen Durchschnittsrate von 12 Prozent.

Der Immobilienmarkt in Las Vegas gewinnt wieder an Fahrt. Die Preise steigen mit einer der schnellsten Raten in der Nation. Die Hauspreise sind im vergangenen Jahr (2017) in jeder Postleitzahl des Tals gestiegen. Die größten Preissprünge gab es bei älteren Häusern in zentralen Lagen. Neue Häuser in den wohlhabenderen Vierteln verzeichneten die höchsten Gesamtpreise. Die Preise werden durch den verbesserten Arbeitsmarkt (Nevada hatte auch eine der höchsten Arbeitslosenquoten in der Nation während der Rezession und für eine lange Zeit nach) und wachsende Bevölkerung gestützt.

Erstjahres-Verkaufspreis, Durchschnitt
2013 $214.120
2014 $237.430
2015 $255.105
2016 $267.647
2017 $297.290

Der Medianpreis für ein Haus lag 2017 bei 226.000 $, was einem Anstieg von 13,1 Prozent gegenüber 2016 entspricht. Spitzenreiter beim prozentualen Anstieg war die Postleitzahl 89030 (um Carey Avenue und Las Vegas Boulevard North). Die Preise sprangen 31,2 Prozent in dieser Postleitzahl.

Der höchste Median-Verkaufspreis (für das dritte Jahr in Folge) im Jahr 2017 war in der Postleitzahl 89138 (um Alta und Desert Foothills Laufwerke in Summerlin). Der Medianpreis für ein Haus dort war $385.000.

Las Vegas Valley’s Top-Postleitzahlen für Preiswachstum und Medianverkaufspreis

Wachstum von 2016

– 89030: 31.2 Prozent

– 89101: 30,4 Prozent

– 89104: 26,5 Prozent

Preise in 2017

– 89138: $385.000

– 89135: $378.999

– 89052: $352.000

Quelle: SalesTraq

Trotz des Wachstums sind die Preise immer noch nicht auf dem Niveau von 2005.

Im März 2018 lag der Medianpreis für ein bestehendes Einfamilienhaus im Süden Nevadas bei 280.000 US-Dollar, was einem Anstieg von 1,8 Prozent gegenüber Januar und 15,7 Prozent gegenüber März entspricht. Die Preise steigen derzeit schneller als normal, was auch während der letzten Immobilienblase der Fall war. Laut CoreLogic sind die Häuser in Las Vegas derzeit überbewertet. Das bedeutet, dass die Hauspreise mindestens 10 Prozent höher sind als das langfristige, nachhaltige Niveau.

„Die Hauspreise sind im ersten Quartal 2018 zügig gestiegen“, sagt Frank Nothaft, Chefökonom von CoreLogic, in einer Mitteilung. „Die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot haben die Hauspreise über den Stand von Anfang 2006 getrieben. Laut den Daten der CoreLogic Market Condition Indicators (MCI), einer Analyse der Immobilienwerte in den 100 größten Metropolen des Landes auf der Grundlage des Immobilienbestands, wiesen 37 Prozent der Metropolen im März einen überbewerteten Immobilienmarkt auf.

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